قانون الإيجار القديم في مصر: الدليل الكامل بعد القانون 164 لسنة 2025
أنهى المشرّع المصري عقوداً من الجدل حول «الإيجار القديم» بإصدار القانون رقم 164 لسنة 2025 بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. هذا الدليل يلخّص ما يحتاج المحامي معرفته عملياً: نطاق التطبيق، المدة الانتقالية، إعادة تقدير الأجرة، حالات الإخلاء، ومصير الامتداد للأقارب.
أولاً: خلفية تشريعية سريعة
نشأ ما يُعرف بـ«الإيجار القديم» من منظومة القوانين الاستثنائية، وأبرزها القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981، التي جمعت بين تثبيت القيمة الإيجارية والامتداد القانوني للعقد لصالح المستأجر وأقاربه. ومع القانون رقم 4 لسنة 1996 أصبحت العقود الجديدة خاضعة للقواعد العامة في القانون المدني، فنشأت ازدواجية استمرت عقوداً بين «إيجار قديم» و«إيجار جديد».
وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية النصوص المتعلقة بتثبيت الأجرة والامتداد في تطبيقات محددة، وهو ما مهّد الطريق أمام تدخل تشريعي شامل انتهى بصدور القانون رقم 164 لسنة 2025.
ثانياً: نطاق التطبيق
يسري القانون على الأماكن المؤجرة الخاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية السابقة، سواء كانت مؤجرة لغرض السكن أو لغير غرض السكن. أما العقود المبرمة في ظل القانون المدني والقانون 4 لسنة 1996 فتظل خاضعة لأحكامها، ولا تدخل ضمن نطاق هذا التنظيم.
ثالثاً: المدة الانتقالية
- سبع سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكن، تبدأ من تاريخ العمل بالقانون.
- خمس سنوات للأماكن المؤجرة لغير غرض السكن (المحال والأنشطة التجارية والمهنية).
- بانقضاء المدة ينتهي العقد بقوة القانون، ويلتزم المستأجر برد العين، وإلا جاز للمالك اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية.
رابعاً: إعادة تقدير القيمة الإيجارية
ربط القانون الأجرة الجديدة بتصنيف المنطقة التي تقع بها العين إلى ثلاث فئات — متميزة ومتوسطة واقتصادية — على أن تُشكَّل بكل محافظة لجنة لحصر المناطق وتصنيفها خلال مدة محددة من تاريخ العمل بالقانون. كما قرر زيادة سنوية دورية على القيمة الإيجارية طوال المدة الانتقالية.
عملياً: لا يمكن حساب الأجرة الجديدة لعين بعينها قبل صدور قرار تصنيف المنطقة من اللجنة المختصة، وهو أول ما ينبغي التحقق منه قبل تقديم أي مشورة أو رفع دعوى.
خامساً: حالات الإخلاء قبل انتهاء المدة
- ترك العين مغلقة دون مبرر خلال المدة التي حددها القانون.
- ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستعمال في ذات النطاق.
- التأخر في سداد الأجرة وفق الإجراءات والمواعيد المقررة.
- التنازل عن العين أو تأجيرها من الباطن بالمخالفة للقانون.
سادساً: مصير الامتداد للأقارب
أنهى القانون الامتداد المفتوح للأجيال. فمن كان مقيماً بالعين من الأقارب المشمولين بالحماية وقت العمل بالقانون يستمر انتفاعه لما تبقى من المدة الانتقالية فقط، وينتهي حقه بانتهائها دون امتداد جديد.
سابعاً: البدائل السكنية
التزمت الدولة بتوفير وحدات سكنية بديلة — إيجاراً أو تمليكاً — للمستأجرين المستحقين، ويتم ذلك بالتقدم بطلب إلى الجهة الإدارية المختصة خلال المواعيد المعلنة، مع استيفاء شروط الأولوية المقررة.
الأسئلة الشائعة
ما هو قانون الإيجار القديم؟
هو الإطار التشريعي الذي كان يحكم عقود إيجار الأماكن المبرمة في ظل القوانين رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 وما سبقها، والتي كانت تتميز بالامتداد القانوني للعقد وتثبيت القيمة الإيجارية لعقود طويلة، إلى أن صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر لإنهاء هذا الوضع تدريجياً.
ما هي المدة الانتقالية قبل انتهاء العقود القديمة؟
حدد القانون مدة انتقالية مدتها سبع سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكن، وخمس سنوات للأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، تبدأ من تاريخ العمل بالقانون. وبانتهاء المدة ينتهي عقد الإيجار بقوة القانون ويلتزم المستأجر بتسليم العين.
كيف تُحتسب الزيادة في القيمة الإيجارية؟
أعاد القانون تقدير الأجرة بربطها بتصنيف المنطقة (متميزة / متوسطة / اقتصادية) مع حدود دنيا لكل فئة، إضافة إلى زيادة سنوية دورية طوال المدة الانتقالية. التصنيف يصدر بقرار من لجان تُشكَّل بكل محافظة، ولذلك تختلف القيمة الفعلية من عين لأخرى.
هل يحق للمالك طلب الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية؟
نعم في حالات محددة، أبرزها ترك العين مغلقة دون مبرر لمدة يحددها القانون، أو ثبوت أن للمستأجر أو لأحد أفراد أسرته وحدة بديلة صالحة للاستعمال، أو التأخر في سداد الأجرة وفق الإجراءات القانونية.
ما مصير امتداد العقد للورثة؟
قيّد القانون الجديد الامتداد؛ فبدلاً من الامتداد المفتوح، يقتصر انتفاع من كان مقيماً بالعين من الأقارب على ما تبقى من المدة الانتقالية فقط، وينتهي العقد بانتهائها.
هل هناك بدائل سكنية للمستأجرين المتضررين؟
نص القانون على إلزام الدولة بتوفير وحدات سكنية بديلة — إيجاراً أو تمليكاً — للمستأجرين المستحقين، من خلال التقدم بطلب خلال المواعيد التي تحددها الجهة الإدارية المختصة.
هذا الدليل للتعريف العام ولا يُغني عن الرجوع إلى النص الرسمي المنشور بالجريدة الرسمية وقرارات اللجان المحلية، ولا يُعد مشورة قانونية في واقعة بعينها.